20天500亿 三道红线下房企疯狂融资

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原标题:20天,500亿,三条红线,房企疯狂融资

来源:今日北京商业

房地产市场正在经历一个艰难的过渡期。上半年销售受阻后,“三条红线”信号的发布再次引发了房企的焦虑。据《北京商报》记者统计,在"三条红线"的预期下,房企融资继续井喷。座谈会结束后的20天内,国内外房企共发行债券65只,融资规模相当于人民币554.9亿元左右。为什么在“三条红线”落后的情况下,房地产企业还能进行如此大规模的融资?许多知情人士指出,房企安排融资有明确的时间要求。目前,“三条红线”的影响还没有完全体现出来,但可以预见,许多房企将抓住最后的融资窗口。未来随着债务压力的加大,加快销售和促进支付,分拆板块上市,引入战争投资,都将是踩线出市的应对手段。

融资成本上升

在“三条红线”的预期下,房企融资继续井喷。据《北京商报》记者统计,座谈会结束后的20天内,国内外房地产企业共发行债券65只,融资规模相当于约554.9亿元人民币。其中,前20家房企中有8家发行了16只境内外融资债券,规模相当于约138.1亿元人民币。在此期间,国内融资规模基本与之前持平,但平均融资成本上升至5.53%。

据《今日北京商报》记者介绍,从融资利率来看,房企的融资仍然两极化。8月26 -27日,华侨城成功发行20亿元中期票据,发行期限3 N年,票面利率4.19%;9月1日,世茂发行5亿元公司债券,票面利率3.99%;9月4日,北京投资发展成功发行20亿元公司债,最终票面利率3.9%。

同时,一些房地产企业还存在“找不到钱”的问题。9月1日,当代地产宣布将增发2022年到期的5000万美元11.5%绿色优先票据和2024年到期的5000万美元11.95%绿色优先票据。扣除承销费、佣金和其他预计费用后,此次增发票据的预计净收益约为9780万美元,当代房地产打算将其作为公司部分现有债务的再融资。

上半年销售受阻后,“三条红线”信号的发布再次引发了房企的焦虑。8月20日,住房和城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,还公布了住房融资“三条红线”。

从设定标准来看,第一条红线是不含预付款后的资产负债率大于70%;第二条红线是净负债率大于100%;第三条红线是现金负债率不到1倍。根据“三条红线”的不同接触情况,房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四个等级。如果“三条红线”全部踩上,开发商的生息负债就不再增加;踩两条路,计息负债年增长率不超过5%;踩一个,增速不要超过10%;故障率不得超过15%。

“作为一个资本密集型行业,房地产开发商在规模快速增长的同时,普遍面临着较高的债务压力。”壳牌研究院高级分析师潘浩表示,根据房企的年中报告,大多数房企都表达了“去挑担子,减债”的战略规划,20强房企正在逐步优化财务结构。新融资规定的出台,将提升金融方的战略水平,加快房企优化步伐。预计国内融资环境将进一步改善

广东省住房政策研究中心首席研究员李表示,“三条红线”的实施还需要一个过渡期。政策落地有多难?落地后如何监管?对于一些房地产企业来说,他们采取的是观望的态度,大部分是幸运的。此外,整个市场处于下滑状态,面临即将到期的债务压力,这也促使大多数开发商“找钱”进行外部融资。“房地产本身就是一个高杠杆的行业类别,短期内告别高杠杆是相当困难的。”李进一步说道。

今年下半年,许多房企将迎来偿债高峰期。壳牌研究院发布的报告显示,今年8月,境内外债券融资到期债务约为987亿元,其中内债到期约为760亿元,约占74%。2020年9月至12月的到期债务规模约为3603亿元,同比大幅增长68%,其中11月到期债务规模最大,超过1000亿元,达到1071亿元。

壳牌研究院认为,房企从9月到12月将面临土地成本上升、债务偿还压力加大的现状,发债需求将保持高位。预计到年底,整体融资规模将超过一万亿元。同时,由于房地产企业偿债压力的突然增加和实现年度销售目标的业绩压力,房地产企业下半年可能面临更加困难的局面。不排除很多房地产企业会选择以价换量的方式抢占客户资源。

李表示,在债务压力下,“三条红线”可能会促使一些房企开拓其他融资渠道,“清股实债”是一个值得关注的隐患。

中南建设首席财务官齐欣在今年的中期业绩会议上指出,限制融资的“三条红线”不是坏事,这将有助于降低行业的信用风险。但同时表示,“三条红线”也迫使房企在“股债”模式下,在“股”这个港口上更加努力。

“踩线”房企何去何从

在“三条红线”信号发布后,加快销售回报被普遍认为是行业内最有效的应对措施。9月6日晚,中国恒大董事局主席许家印连夜主持营销发布会。会上宣布,9月7日至10月8日,恒大地产全线打折发售,提出“金九银十”目标,月销售额冲刺1000亿元。

恒大急跑的背后,也算是“三条红线”的压力,“三条红线”都是成功的。减债去杠杆是恒大目前的当务之急,预计后续明显“踩线”的房地产企业也会跟进。

李表示,销售回报占开发商资金来源的近60%,只有做好这一点,整体负债率才能明显降低。此外,引入战略投资也是负债规模过大的房企的“出路”方法。

《北京商报》记者了解到,已经踩线的阳光城市近日推出泰康人寿保险有限公司(以下简称“泰康人寿”)作为战略投资者。9月9日晚,阳光城宣布,泰康人寿和泰康养老保险股份有限公司(以下简称“泰康养老”)与阳光城第二大股东上海文佳投资管理有限公司(以下简称“上海文佳”)签署《股份转让协议》,同意泰康人寿和泰康养老保险通过协议转让的方式,将阳光城13.53%的股份从上海文佳转出,共计约5.55亿股。

值得注意的是,泰康人寿和泰康养老参加阳光城市有很多“附加”条件,在公司治理、未来分红、业绩承诺、薪酬等方面都提出了更高的要求。房地产分析师严跃进指出,虽然阳光城市长期以来一直在讨论引入战略投资者,

据张介绍,目前房地产企业多为商业管理和物业管理的轻资产业务,负债率相对较低,估值模式相对友好(物业板块市盈率约30-50倍)。这类业务板块上市,可以拓宽融资渠道,客观上降低房地产企业自身的负债规模。

《今日北京商业》记者杨璐王昊昊